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2019-3-3 | 来源:互联网 | 热度: | 评论:0
导读: 作为北京城六区之一,近两年,海淀区住宅土地供应较为稀少,除永丰板块少数住宅用地外,大多数都为产业用地。2017年至今,海淀区共成交6宗限竞房土地...

作为北京城六区之一,近两年,海淀区住宅土地供应较为稀少,除永丰板块少数住宅用地外,大多数都为产业用地。2017年至今,海淀区共成交6宗限竞房土地。业内称,几个限房价项目的入市,尤其是部分项目规划了大量90平方米以下中小户型,同时价格限定在5万/平方米左右,不仅弥补了海淀长期存在的供给空缺,同时对海淀刚需与刚改客群而言,也提供了难得的购房机遇。

多个限房价项目处于蓄客阶段

记者了解到,海淀山后同区域即将入市的限房价项目共四个:西山锦绣府、山屿湖、翡翠云图和紫郡蘭园,目前正为入市做准备。

其中,山屿湖、紫郡澜园、翡翠云图,在地理位置上非常靠近,彼此相邻,都位于翠湖科技园,向北2公里为16号线屯佃站,未来将享受相同的周边配套和交通出行。此外,价格方面也较为接近,单价在5.3万元左右。

不过,在产品上,三个项目有其差异性。山屿湖和紫郡澜园都选择主流的89平方米小三居设计,兼顾一部分大户型洋房或叠拼。万科翡翠云图最小的也是146平方米大平层,且套数不多,可选择性较小。

整体而言,三个项目的户型产品没有高下之分,全在于购房者自身的实际需求。

值得注意的是,目前来看,这三个项目所处的海淀翠湖板块存在一些短板。

58安居客房产研究院资深分析师李震指出,项目周边配套一般,商业更多依赖2公里外的温泉镇。此外,交通还不够便利,距离地铁的“最后一公里”问题有待解决,且黑龙潭、黑山扈等都是北京有名的交通拥堵路段,要等开通西山隧道才能缓解。

“目前这三个项目都未开盘,未来势必有一场硬仗。”李震表示。

值得一提的是,西山锦绣府项目位于海淀西北旺镇亮甲店,商品住房销售均价不超过58622元/平方米,且最高销售单价不得超过61554元/平方米。主力户型为90平方米三居洋房。

因为距离最近的16号线西北旺不足1公里。在业内看来,规避了海淀翠湖板块三个项目在交通出行上的短板。

西山锦绣府地块由紫光股份以76.2亿元总价拿下。有消息称,项目为纯洋房社区。

不过,目前项目周边配套匮乏,底商和大型商业短缺,仅有一些小商铺。由于风向问题,位于海淀区西北旺镇的六里屯垃圾填埋场,对西山锦绣府有一定的影响。

据记者了解,西山锦绣府项目旁边的永靓家园为共有产权项目,均价37800元/平方米。从价格上,较有竞争力。

供应短缺将得到弥补

除这三个项目外,记者了解到,海淀亮甲店限房价项目定名为“西山锦绣府”。

此外,海淀还有两个限房价项目暂未入市。

2017年10月,北京天恒置业以16.5亿元+自持36%夺下海淀四道口商住地块,该地块商品住房销售均价不超过8.54万元/平方米,最高销售单价不得超过8.96万元/平方米。

今年1月,京投置地房地产有限公司和北京市基础设施投资有限公司联合体以63亿元竞得位于海淀北部地区苏家坨镇的一宗地块,该地块中商品住房销售均价不超过55188元/平方米,且最高销售单价不得超过57948元/平方米。

“从海淀商品住宅来看,已出现全面高端化。主要以单价8万以上,150平方米以上中大户型为主。”合硕机构首席分析师郭毅指出,这几个限房价项目的入市,尤其是部分项目规划了大量的90平方米以下中小户型,同时价格限定在5万/平方米左右,不仅弥补了海淀长期存在的供给空缺,同时对海淀刚需与刚改客群而言,也提供了难得的购房机遇。

不过,由于一些项目中存在部分自持地块。相对而言,会影响到居住品质。“因租赁客群主要是短期居住需求,对社区园林、会所等公共区域品质的维护,相对会产生不利影响。特别是定位较高端的项目,客群之间的差距更大,影响也会更大些。”郭毅称。

紫郡蘭园 89平方米样板间开放

该项目位于海淀区北清路屯佃地铁站向南约2000米,商品住房销售均价不超过53000元/平方米,且最高销售单价不得超过55650元/平方米。项目为花园洋房,主推89平方米、130平方米、139平方米三种户型。预计2021年年初交房。

葛洲坝紫郡蘭园目前处于蓄客登记阶段,预计今年上半年开盘。目前89平方米样板间已开放,全部精装修。项目采用纯洋房设计,整个小区都是7-10层低密板楼,一梯两户,居住舒适度更高些。另外,小区是零自持项目,可售房源较多,客群较为均质。在外部环境上,社区内将呈现9大主题园境。

不过,以89平方米洋房为例,相比山屿湖,紫郡澜园得房率在80%左右,略低于山屿湖。儿童房面积较小,不过,公共区域面积多一些;面宽小于山屿湖,而厨房、卫生间大一些。

万科翡翠云图 项目已开始蓄客

该项目位于北京海淀区翠湖科技园东南侧,商品住房销售均价不超过53000元/平方米,且最高销售单价不得超过55650元/平方米。分为洋房和叠拼两类。洋房分146平方米普通层、121平方米顶层,以及280平方米下跃;叠拼产品为下叠,面积310平方米。将于2021年6月30日交房。

该项目目前开始蓄客,叠拼样板间已开放。在叠拼产品上,翡翠云图因有40%左右自持面积,把90平米以下的户型做成自持部分,纯商品住宅以中大户型产品为主,容积率较低,与其他项目在产品上形成了差异化。

此外,开发商自持的部分产品安排在别墅产品内,包括一部分上叠和中叠。

山屿湖 预计3月中下旬开盘

该项目位于海淀区温泉镇太舟坞,商品住房销售均价不超过53000元/平方米,且最高销售单价不得超过55650元/平方米。项目总共1324套,此次首开洋房为220套,89平方米三居,叠拼138套,面积为225平米。将于2021年5月30日交房。

项目预计三月中下旬开盘,目前处于意向登记阶段,洋房样板间已开放,别墅样板间预计5月份开放。项目由碧桂园负责前期销售,中铁建负责整体操盘、建设以及后期物业管理。

山屿湖有36%的自持面积,客群相对多元,对居住品质会产生不利影响。在户型方面,除89平方米洋房外,就是225平方米叠拼,没有中间面积的产品。

本版采写/摄影 新京报记者 张晓兰


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